부동산 보유세 계산 방법｜재산세·종부세를 공시가격으로 쉽게 계산하기
부동산 보유세는 집을 산 가격이나 현재 시세에 세율을 바로 곱해서 계산하지 않습니다. 정부가 발표한 공시가격을 기준으로 과세표준을 만든 뒤, 재산세와 종합부동산세를 각각 계산합니다.
시세가 10억원인 아파트라고 해서 10억원 전체에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 공시가격, 주택 수, 명의 형태, 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 달라집니다. 일반인이 이해하기 쉽도록 계산 순서와 사례를 정리했습니다.
부동산 보유세 뜻, 재산세와 종부세를 합친 말
부동산 보유세는 부동산을 가지고 있는 동안 매년 부담하는 세금을 뜻합니다. 법에 ‘보유세’라는 이름의 세금이 별도로 있는 것은 아닙니다.
일반적으로 주택 보유와 관련해 납부하는 재산세와 종합부동산세를 묶어 보유세라고 부릅니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 누가 내나 | 주택 등 부동산 소유자 | 공시가격 합계가 공제액을 넘는 보유자 |
| 부과 기관 | 시·군·구 지방자치단체 | 국세청 |
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 납부 시기 | 주택은 일반적으로 7월·9월 | 12월 1일~15일 |
매년 6월 1일에 부동산을 소유한 사람이 그해 세금을 부담합니다. 주택을 매매할 때는 계약일보다 잔금 지급일과 소유권 이전 시점이 중요할 수 있습니다.
시세와 공시가격은 다릅니다
보유세를 계산하려면 아파트 시세가 아니라 공시가격을 먼저 확인해야 합니다. 공시가격은 정부가 매년 주택에 대해 발표하는 세금·건강보험료 등의 기준 가격입니다.
예를 들어 아파트가 시장에서 8억원에 거래되더라도 공시가격은 이보다 낮을 수 있습니다. 보유세 계산은 실제 거래가격 8억원이 아닌 해당 연도의 공시가격에서 시작합니다.
주택 재산세 계산 방법
재산세는 공시가격에 세율을 바로 곱하지 않습니다. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
- 해당 주택의 공시가격을 확인합니다.
- 공시가격에 공정시장가액비율을 곱합니다.
- 계산된 과세표준에 구간별 세율을 적용합니다.
- 도시지역분과 지방교육세 등을 더합니다.
- 세부담 상한과 감면 등을 반영해 실제 세액이 결정됩니다.
2026년 공정시장가액비율
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 세금 계산에 반영할 비율입니다. 1세대 1주택자는 공시가격 구간에 따라 낮은 특례 비율이 적용됩니다.
| 주택 보유 형태 | 공시가격 | 공정시장가액비율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 3억원 이하 | 43% |
| 3억원 초과~6억원 이하 | 44% | |
| 6억원 초과 | 45% | |
| 일반 주택 | 다주택자·법인 등 | 60% |
예를 들어 공시가격이 5억원인 1세대 1주택자는 44%를 적용합니다. 따라서 재산세 과세표준은 5억원이 아니라 2억2천만원입니다.
공시가격 5억원 × 44% = 과세표준 2억2천만원
주택 재산세 세율
주택 재산세는 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용되는 누진 구조입니다. 공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택에는 일반세율보다 낮은 특례세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 일반세율 계산 | 9억원 이하 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 과세표준 × 0.1% | 과세표준 × 0.05% |
| 6천만원 초과~1억5천만원 이하 | 6만원 + 초과분 × 0.15% | 3만원 + 초과분 × 0.1% |
| 1억5천만원 초과~3억원 이하 | 19만5천원 + 초과분 × 0.25% | 12만원 + 초과분 × 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 × 0.4% | 42만원 + 초과분 × 0.35% |
공시가격 5억원 아파트 재산세 계산 사례
공시가격 5억원인 아파트를 단독으로 보유한 1세대 1주택자를 예로 들어보겠습니다. 공시가격이 9억원 이하이므로 공정시장가액비율과 재산세율 모두 1주택 특례를 적용합니다.
1단계｜과세표준 계산
5억원 × 44% = 2억2천만원
2단계｜재산세 본세 계산
과세표준 2억2천만원은 1억5천만원 초과~3억원 이하 구간입니다. 특례세율 계산식을 적용하면 다음과 같습니다.
12만원 + (2억2천만원 − 1억5천만원) × 0.2% = 26만원
3단계｜도시지역분과 지방교육세 계산
- 도시지역분: 2억2천만원 × 0.14% = 30만8천원
- 지방교육세: 재산세 본세 26만원 × 20% = 5만2천원
재산세 본세 26만원 + 도시지역분 30만8천원 + 지방교육세 5만2천원 = 약 62만원
위 계산은 구조를 이해하기 위한 단순 예시입니다. 실제 고지서에는 지역자원시설세가 추가될 수 있고, 전년도 세액과 비교한 세부담 상한, 과세표준 상한, 지자체 감면 여부 등이 반영될 수 있습니다.
따라서 계산 결과가 실제 고지서와 완전히 같지 않을 수 있습니다. 최종 금액은 위택스에서 조회하거나 지방자치단체가 발송한 고지서를 확인해야 합니다.
종합부동산세 계산 방법
종합부동산세는 일정 금액을 넘는 주택을 보유한 사람에게 추가로 부과되는 국세입니다. 재산세를 냈다고 종부세가 면제되는 것은 아니지만, 종부세 계산 과정에서 재산세와 겹치는 부분을 빼줍니다.
종부세 공제금액
| 구분 | 주택 공시가격 공제 |
|---|---|
| 일반 보유자 | 개인별 9억원 |
| 1세대 1주택 단독명의자 | 12억원 |
1세대 1주택 단독명의자의 주택 공시가격이 12억원 이하라면 주택분 종부세 과세표준은 발생하지 않습니다. 일반 보유자는 개인이 가진 주택 공시가격을 합산한 뒤 9억원을 공제합니다.
(주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
계산된 과세표준에 종부세 세율을 적용한 뒤 재산세 중복분과 각종 세액공제를 반영합니다.
공시가격 15억원 1주택 계산 예시
1세대 1주택 단독명의자가 공시가격 15억원인 주택 한 채를 보유했다고 가정해 보겠습니다.
(공시가격 15억원 − 기본공제 12억원) × 60% = 종부세 과세표준 1억8천만원
2주택 이하의 종부세 과세표준 3억원 이하 구간은 0.5% 세율이 적용됩니다. 단순 산출세액은 90만원이지만, 이것이 실제 납부액은 아닙니다.
과세표준 1억8천만원 × 0.5% = 단순 산출세액 90만원
실제 종부세에서는 이미 낸 재산세 가운데 중복되는 부분을 공제하고, 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다. 종부세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세도 별도로 붙습니다.
고령자·장기보유 세액공제
요건을 갖춘 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다. 두 공제를 합한 한도는 최대 80%입니다.
- 고령자 공제: 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
- 장기보유 공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
- 합산 한도: 최대 80%
공동명의 1주택자는 각자 9억원 공제를 적용하는 방식과 일정 요건에 따라 1세대 1주택 특례를 신청하는 방식의 결과가 달라질 수 있습니다. 지분과 나이, 보유기간에 따라 유리한 방법이 달라지므로 단순히 18억원까지 무조건 종부세가 없다고 단정하면 안 됩니다.
부동산 보유세 계산 전 확인할 내용
1. 공시가격부터 확인하세요
보유세 계산에서 가장 먼저 필요한 숫자는 현재 시세가 아니라 해당 연도의 공시가격입니다. 공동주택은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.
2. 6월 1일 기준 소유자를 확인하세요
재산세와 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세의무자를 정합니다. 6월 1일에 소유권을 보유한 사람이 원칙적으로 그해 보유세를 부담합니다.
3. 세대 기준 주택 수와 개인별 명의를 구분하세요
재산세의 1세대 1주택 특례는 세대 기준으로 판단합니다. 종부세는 기본적으로 개인별로 주택 공시가격을 합산하지만, 1세대 1주택 공제와 공동명의 특례는 별도의 요건을 확인해야 합니다.
4. 실제 고지액에는 추가 항목이 있습니다
재산세 고지서를 보면 직접 계산한 본세보다 금액이 크게 보일 수 있습니다. 재산세 본세 이외에 지방교육세, 도시지역분, 지역자원시설세 등이 함께 표시될 수 있기 때문입니다.
5. 재산세는 보통 7월과 9월에 나눠 냅니다
주택분 재산세는 일반적으로 절반씩 나눠 7월과 9월에 부과됩니다. 다만 연간 재산세액이 일정 금액 이하라면 7월에 한 번에 고지될 수 있습니다.
종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 납부할 종부세가 250만원을 넘으면 요건에 따라 분납할 수 있습니다.
부동산 보유세 계산 핵심 정리
부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 말입니다. 모든 주택 소유자는 재산세 대상이 될 수 있지만, 종부세는 주택 공시가격 합계가 기본공제액을 넘는 사람에게만 부과됩니다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고 구간별 세율을 적용합니다. 2026년 1세대 1주택자는 공시가격에 따라 43~45%의 비율을 적용받으며, 공시가격 9억원 이하 주택에는 낮은 특례세율도 적용됩니다.
종부세는 일반적으로 개인별 주택 공시가격 합계에서 9억원을 공제합니다. 1세대 1주택 단독명의자는 12억원을 공제한 뒤 60%의 공정시장가액비율을 적용합니다. 계산기 결과는 예상 금액입니다. 실제 세금에는 세부담 상한, 지분, 감면, 공동명의 특례, 재산세 중복 공제 등이 반영되므로 위택스·홈택스 고지서에서 최종 금액을 확인해야 합니다.
