전세대출 보증 불허｜8·13 금융대책 비거주 1주택자 전세대출 보증 제한…누가 대상?
집 한 채를 가지고 있지만 그 집에 한 번도 거주하지 않은 1주택자의 전세대출 문턱이 크게 높아집니다. 정부가 8월 13일 발표한 부동산 금융 종합대책에 따라 일정 요건에 해당하는 비거주 1주택자의 전세대출 보증이 2027년부터 원칙적으로 제한됩니다.
예를 들어 수도권이나 규제지역의 아파트를 보유하면서 본인과 배우자가 그 집에 거주한 이력이 없고, 정작 다른 집을 빌리기 위해 전세대출을 이용하는 경우가 주요 규제 대상입니다.
다만 1주택자라고 모두 전세대출이 막히는 것은 아닙니다. 주택 종류와 거주 이력, 임대 관계 등에 따라 대상에서 제외되는 경우가 있고, 불가피한 사유가 인정되면 예외적으로 신규 대출이나 만기 연장이 허용될 수 있습니다.
시행 예정 → 2027년 1월 1일
대상 → 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 가운데
본인과 배우자 모두 해당 주택에 주민등록을 둔 이력이 없는 경우
조치 → 전세대출 보증 신규 취급·만기 연장 원칙적 제한
1주택자 보증비율 → 수도권·규제지역 80% → 70%
그 외 지역 90% → 80%
왜 비거주 1주택자를 규제할까?
정부가 이번 규제를 도입한 이유는 전세대출이 주택 투자자금으로 우회 활용되는 것을 막기 위해서입니다.
자기 돈과 세입자의 전세보증금을 활용해 아파트를 매수한 뒤 본인은 다른 집에 전세로 거주하면서 다시 전세대출을 이용하는 구조가 주택 투자 수요를 키울 수 있다고 본 것입니다.
이에 따라 정부는 실제 거주 목적이 확인되지 않는 일부 1주택자의 전세대출 보증을 제한해 투기성 자금 수요를 줄이겠다는 방침입니다.
어떤 1주택자가 대상일까?
이번 규제는 전국 모든 1주택자를 대상으로 하는 것이 아닙니다.
핵심 대상은 수도권 또는 규제지역의 아파트를 보유한 1주택자 가운데 본인과 배우자 모두 그 주택에 주민등록을 이전한 이력이 없는 경우입니다.
수도권 아파트 1채 보유
↓
본인·배우자 모두 해당 아파트 거주 이력 없음
↓
아파트는 다른 세입자에게 임대
↓
본인은 다른 주택에 전세 거주
↓
새 전세대출 보증을 받으려는 경우 규제 대상이 될 수 있음
1주택자라고 전부 막히는 것은 아니다
반대로 주택을 한 채 보유하고 있다는 이유만으로 모든 사람이 이번 규제를 적용받는 것은 아닙니다.
본인이나 배우자가 해당 주택에 실제 주민등록을 둔 이력이 있다면 이번 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외됩니다.
또 해당 주택을 본인이나 배우자의 직계존속·직계비속에게 임대한 경우도 이번 제한 대상에서 제외됩니다.
아파트가 아닌 단독주택이나 다세대 등 비아파트를 보유한 1주택자도 이번 규제 대상에는 포함되지 않습니다.
• 본인 또는 배우자가 보유 아파트에 거주한 이력이 있는 경우
• 본인·배우자의 직계존비속에게 해당 주택을 임대한 경우
• 보유 주택이 아파트가 아닌 비아파트인 경우
※ 구체적인 적용 여부는 실제 대출·보증 심사에서 확인이 필요합니다.
기존 전세대출도 2027년에 바로 갚아야 하나?
이번 대책이 발표됐다고 해서 현재 이용 중인 전세대출을 당장 모두 상환해야 하는 것은 아닙니다.
관련 조치는 2027년 1월 1일부터 시행될 예정이며, 규제 대상에 해당하면 이후 새로운 전세대출을 받거나 기존 전세대출의 만기를 연장할 때 보증이 원칙적으로 제한되는 구조입니다.
따라서 기존 대출을 보유하고 있다면 자신의 만기일과 보유 주택 형태, 거주 이력 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
불가피한 경우에는 예외도 있다
정부도 모든 상황을 동일하게 규제할 경우 실수요자가 피해를 볼 가능성이 있다는 점을 고려해 예외 규정을 두기로 했습니다.
법적 의무 등에 따라 향후 보유 주택에 실거주할 예정이지만 기존 임대차계약이 아직 끝나지 않은 경우나, 임대인이 기존 전세보증금을 돌려주지 않는 등 불가피한 상황이 대표적입니다.
그 밖에도 금융회사 여신심사위원회가 비거주 사유에 합리적인 이유가 있다고 판단하는 경우에는 예외적으로 신규 대출이나 만기 연장이 가능하도록 할 예정입니다.
기존 세입자의 임대차계약이 끝나지 않은 경우
임대인이 전세보증금을 돌려주지 않아 이사가 어려운 경우
법적 의무에 따라 보유 주택에 향후 실거주해야 하는 경우
금융회사 여신심사위원회가 불가피성을 인정하는 경우
1주택자는 전세대출 보증비율도 낮아진다
비거주 여부와 별개로 1주택자의 전세대출 보증비율도 낮아집니다.
현재 수도권·규제지역에서는 전세대출의 80%, 그 외 지역에서는 90%까지 보증하는 구조인데 1주택자는 각각 10%포인트씩 낮아질 예정입니다.
1주택자
수도권·규제지역 : 80% → 70%
그 외 지역 : 90% → 80%
무주택자
수도권·규제지역 : 80% 유지
그 외 지역 : 90% 유지
보증비율이 낮아지면 금융회사가 직접 부담해야 하는 위험이 커지기 때문에 실제 대출 심사가 더 보수적으로 이뤄질 가능성이 있습니다.
성과급 많이 받은 직장인은 DSR도 달라진다
이번 8·13 금융대책에는 전세대출뿐 아니라 DSR 소득 산정 방식을 강화하는 내용도 담겼습니다.
현재는 근로소득자의 경우 최근 1개년 소득을 중심으로 DSR을 계산하기 때문에 특정 해에 큰 성과급을 받으면 대출 심사에 반영되는 연소득도 크게 올라갈 수 있습니다.
앞으로는 이런 일시적인 소득 증가가 주택담보대출 한도를 과도하게 높이는 것을 막기 위해 소득 증가폭에 따라 여러 해의 평균소득을 반영합니다.
소득 상승률 20% 이하
→ 최근 1개년 소득 원칙
소득 상승률 20% 초과
→ 최근 2개년 평균소득
소득 상승률 30% 초과
→ 최근 3개년 평균소득
소득이 감소한 경우
→ 최근 1개년 소득 적용
성과급이 많으면 대출한도는 왜 줄어들 수 있을까?
DSR은 연소득 가운데 매년 갚아야 하는 대출 원리금이 차지하는 비율을 보는 제도입니다.
따라서 심사에 사용되는 연소득이 높을수록 일반적으로 받을 수 있는 대출 한도도 커질 수 있습니다.
그런데 평소 연봉은 비슷한데 특정 연도에만 거액의 성과급을 받았다면 그 한 해의 소득만으로 장기간 갚아야 할 주택담보대출 한도를 정하는 것이 실제 상환능력을 과대평가할 수 있다는 것이 금융당국의 판단입니다.
그래서 소득이 갑자기 크게 오른 경우 2~3년 평균을 사용해 일시적인 성과급 효과를 줄이겠다는 것입니다.
고가주택·고DSR 대출도 은행 문턱 높아진다
정부는 은행이 고액·고위험 주택담보대출을 지나치게 늘리는 것도 억제하기로 했습니다.
고액 주담대나 DSR이 높은 대출, 고가주택에 대한 높은 LTV 대출 등에 적용하는 위험가중치(RW)를 높이는 방안을 추진합니다.
위험가중치가 높아지면 은행은 같은 금액을 빌려주더라도 더 많은 자기자본을 확보해야 하기 때문에 고위험 주택담보대출을 적극적으로 취급하기 어려워질 수 있습니다.
구체적인 고가주택·고액대출 기준과 위험가중치 수준은 올해 4분기 금융권 협의를 거쳐 확정할 예정입니다.
기존 LTV·DSR 규제는 그대로 유지
이번 대책이 나오더라도 기존 부동산 대출 규제가 완전히 새로 바뀌는 것은 아닙니다.
정부는 부동산 시장이 안정될 때까지 기존의 LTV와 DSR, 주택가격별 주담대 한도 등 수요관리 기조를 당분간 유지하겠다는 입장입니다.
이번 조치는 기존 규제 위에 비거주 1주택자의 전세대출과 일시적 고소득자의 DSR, 고위험 주담대 규제를 추가로 보완한 성격에 가깝습니다.
전세 세입자라면 무엇을 확인해야 할까?
현재 집 한 채를 보유한 상태에서 다른 집에 전세로 살고 있다면 이번 대책의 적용 여부를 미리 확인할 필요가 있습니다.
보유 주택이 수도권·규제지역에 있는가?
보유 주택이 아파트인가?
본인 또는 배우자의 실제 거주 이력이 있는가?
현재 전세대출 만기일은 언제인가?
2027년 이후 신규·연장 심사를 받아야 하는가?
예외 사유에 해당할 가능성이 있는가?
다만 실제 전세대출 가능 금액과 보증 여부는 보증기관과 금융회사별 심사 및 세부 시행기준에 따라 달라질 수 있습니다.
정부는 8월 13일 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표했습니다.
2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 본인과 배우자 모두 해당 주택에 거주 이력이 없는 일부 1주택자는 전세대출 보증 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 제한됩니다.
다만 1주택자 전체가 대상은 아니며, 거주 이력과 주택 유형, 임대 관계 등에 따라 제외되는 경우가 있습니다.
1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역은 80%에서 70%, 그 외 지역은 90%에서 80%로 낮아집니다.
성과급 등으로 소득이 일시적으로 크게 증가한 경우에는 2~3년 평균소득을 활용해 DSR을 계산하는 방식으로 심사가 강화됩니다.